Aktuelles:

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WEG Reform zum 01.12.2020:

Sanierung und Modernisierung werden einfacher
Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht und sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich.

Grundsätzlich tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten der Maßnahme. Anders verhält es sich, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist. Dann haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen. Hierzu sollen folgende Ausnahmen gelten:

wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist – dies soll einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung schützen,

• wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Der Amortisationszeitraum ist gesetzlich nicht definiert. Aus der Gesetzesbegründung lässt sich entnehmen, dass der bisher im Regelfall zu Grunde gelegte Zeitraum von zehn Jahren nicht statisch übernommen werden kann. Der Zeitraum könne überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten.

Mehr Befugnisse für Verwalter
Der Verwalter kann künftig eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll nach der Gesetzesbegründung die Größe der Anlage sein. Konkret sollen dies je nach Einzelfall neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sein.

Die Wohnungseigentümer sind künftig berechtigt, diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.

Außenvollmacht für Verwalter
Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Der Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt jedoch einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden vereinfacht
Eigentümerversammlungen können künftig im Lichte der Digitalisierung flexibler gestaltet werden.

Eigentümer haben jetzt die Kompetenz zu beschließen, dass die Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch online möglich ist. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst.

Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert.

Künftig können Wohnungseigentümer neben der bisher geforderten Schriftform Ihren Anspruch auf Einberufung einer Versammlung auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen.

Wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist, können Wohnungseigentümer künftig selbst eine Eigentümerversammlung einberufen.

Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform statt der Schriftform. Wohnungseigentümer können künftig beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann. Bisher konnten Beschlüsse im Umlaufverfahren nur einstimmig beschlossen werden.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss künftig unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden.

Verwaltungsbeirat
Die Wohnungseigentümer können künftig die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen. Die derzeit enthaltene Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt.

Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Zudem erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet ausdrücklich die Überwachung des Verwalters.
 

Entscheidung über Kostentragung
Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen. Derzeit bedarf es für die Änderung der Kostenverteilung einer qualifizierten Mehrheit, die Neuregelung sieht vor, dass die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

Erleichterte Abberufung des Verwalters
Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage
Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft ist, richten sich Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft und nicht mehr wie bisher gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters
Bisher konnte das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen. Diese Regelung wird im Zuge der WEG-Reform gestrichen. Nach der Gesetzesbegründung seien die Wohnungseigentümer hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die rechtswirksam gefasst wurden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um Erwerber künftig besser als bisher zu schützen, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen.

Entziehung des Wohnungseigentums
Die Neuregelung sieht vor, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

Zertifizierung/Sachkunde für Verwalter

Um die Qualität der Verwaltung sicherzustellen und den Verbraucherschutz zu erhöhen, haben Wohnungseigentümer ab 1. Dezember 2023 das Recht bei der Beauftragung eines Verwalters einen Zertifizierungsnachweis einzufordern, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. Für die Prüfungen zuständig ist dann die Industrie- und Handelskammer (IHK).